媒體：房產(chǎn)稅擴(kuò)大稅源同時更需注重公平

日前，財政部部長肖捷撰文《加快建立現(xiàn)代財政制度》，并在其中首次提出按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實施。對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。

事實上，這已不是主管部門首次提出房產(chǎn)稅，早在2003年時就提出了物業(yè)稅的概念，2011年，上海和重慶提出了對增量商品房征收房產(chǎn)稅的試點工作，2013年國家提出加快房產(chǎn)稅立法工作。房產(chǎn)稅之所以引人注意，在于其不僅關(guān)系到每個有房家庭的切身利益，而且被很多人賦予了降低房價以縮小貧富差距的功能。

客觀地講，當(dāng)前再次提出房產(chǎn)稅問題，主要原因在于兩個方面，一方面是隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的減速、樓市長效機(jī)制的有效建立以及樓市調(diào)控政策的延續(xù)，地方政府賣地收入未來將逐步放緩；另一方面則是營業(yè)稅改增值稅后，地方政府財政未來將以共享稅為主，有必要開拓地方稅源。

近年來隨著一二線城市房價的快速上漲，各地方政府賣地收入同樣水漲船高。數(shù)據(jù)顯示，2016年全國土地出讓收入超過3.75萬億元，屬歷史第三高，約占地方財政收入的43%，地方財政對賣地收入的依賴作用十分明顯。隨著我國勞動人口增速的下滑和人口紅利逐漸減少，城鎮(zhèn)化率增長也將呈現(xiàn)放緩態(tài)勢，同時，經(jīng)過近二十年住房市場化改革，城鎮(zhèn)人均住房面積已明顯提高，2016年已達(dá)36.6平方米，房子供需總量矛盾已基本平衡，更多的平衡體現(xiàn)在熱點城市房屋的分配不均上，有的家庭有兩套甚至以上房屋，有的家庭則無房。未來在“房住不炒”概念不斷深入人心下，更多無房家庭可通過共有產(chǎn)權(quán)房和公租房解決居住問題。因而，多重因素疊加將使地方政府土地一次性轉(zhuǎn)讓獲得的賣地收入逐漸減少。

另一方面，十九大報告提出加快建立現(xiàn)代財政制度，建立權(quán)責(zé)清晰、財力協(xié)調(diào)、區(qū)域均衡的中央和地方財政關(guān)系。在規(guī)范透明、標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)、約束有力的預(yù)算制度得到建立后，預(yù)計地方政府以往的“投資饑渴癥”有望被有效抑制，但隨之而來的就是急需開拓新的地方稅種以增加收入來源，以此建立起良性的地方財政收支體系，鼓勵地方財政更好地為當(dāng)?shù)鼐用穹?wù)并以此吸引當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝谠黾?，而房產(chǎn)稅正是最合適的地方稅種。

從上述兩個方面講，房產(chǎn)稅的征收更多的是體現(xiàn)在擴(kuò)大地方政府稅源上。但是，當(dāng)前我國對房地產(chǎn)開發(fā)和交易的各種稅費十分繁雜，既包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅、契稅、所得稅，又包括教育費附加等各種費，總共多達(dá)近40項，稅費占房企銷售收入比例更是高于40%，因而征收房產(chǎn)稅的重要前提在于合理壓縮既有稅費種類，降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費負(fù)擔(dān)，保證房地產(chǎn)開發(fā)和交易總稅負(fù)不增加。

要實現(xiàn)這一目標(biāo)存在幾個方面難點，核心矛盾點在于房產(chǎn)稅到底應(yīng)向誰征稅，大眾普遍認(rèn)為應(yīng)該向擁有多套房屋的居民征收，對于只有一套房屋居民則應(yīng)免稅。近年來一二三線城市房價的快速上漲客觀上拉大了城鄉(xiāng)之間、城市高低收入群體之間的貧富差距，適時出臺針對高資產(chǎn)居民的包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的財產(chǎn)稅政策是通過國民收入二次分配調(diào)節(jié)貧富差距的重要手段。

但要實現(xiàn)對存量二套房征稅并不容易。首先要全國不動產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)，預(yù)計明年可以實現(xiàn)，其次則要明確哪些房屋屬于二套房，當(dāng)前我國房產(chǎn)類型十分復(fù)雜，商品房僅是其中一種，還有房改房、軍產(chǎn)房、央產(chǎn)房、商住公寓、學(xué)校自建房等多種類型，如何統(tǒng)一這些房屋性質(zhì)進(jìn)而認(rèn)定二套房存在難點，如何評估其價值同樣不易。再次，不同城市房產(chǎn)稅征稅比例必定不同，如果一個居民在兩地甚至多地?fù)碛猩唐贩?，該如何界定哪套為二套房，如果所有房屋均納入征稅范圍則可能引起三四線二手房的集中拋售。另外，對于不交房產(chǎn)稅的居民也需建立類似不允許過戶或滯納金等對應(yīng)懲罰機(jī)制，并且需和遺產(chǎn)稅等其他財產(chǎn)稅統(tǒng)籌考慮。正是由于存在上述問題，房產(chǎn)稅的征收成本同樣較高，有可能出現(xiàn)征收一塊錢房產(chǎn)稅而需付出6毛甚至更多成本的情況。

對于房產(chǎn)稅出臺是否可以抑制房價的問題，長期來看，征收房產(chǎn)稅可以增加擁有多套住房居民的房屋持有成本，對支持“房住不炒”有正向推動作用。但不能忽視的是，一方面需政府加大發(fā)展租房市場的力度，否則很容易出現(xiàn)房主將房產(chǎn)稅成本轉(zhuǎn)移至租房者身上的情況；另一方面，從2011年重慶和上海近年來房產(chǎn)稅征收的實際情況看，房產(chǎn)稅征稅額逐年增長，上海2015年、2016年房產(chǎn)稅分別為123.8億元、171億元，但上海和重慶的房價還是出現(xiàn)了快速上漲。因而，從影響房價的主導(dǎo)因素來看，短期而言，房產(chǎn)稅的作用顯然不如貨幣政策收緊和樓市加強調(diào)控顯著。

綜上，從此次主管部門的表態(tài)來看，房產(chǎn)稅未來一定會適時推出，但房產(chǎn)稅的出臺必須保證房地產(chǎn)開發(fā)與交易環(huán)節(jié)總稅負(fù)不增加，還需與遺產(chǎn)稅等其他財產(chǎn)稅統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，避免出現(xiàn)偷稅漏洞。同時，房產(chǎn)稅還需納入樓市調(diào)控的長效機(jī)制中，避免房主將成本轉(zhuǎn)移至租房者。最為重要的是，需通過房產(chǎn)稅的制度設(shè)計調(diào)節(jié)近年來因資產(chǎn)價格快速上漲而逐漸拉大的貧富差距，而非僅是擴(kuò)大地方稅源那么簡單。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。