降價銷售業(yè)績分化負債過重 房地產(chǎn)企業(yè)“寒冬”來襲

今年 房地產(chǎn) 市場迎來史上最慘淡的 “金九銀十”，大部分一二線城市成交同比跌幅超過40％，北京 、上海、廣州、深圳等一線城市跌幅更是接近50％。日前，A股136家上市房企三季報披露完畢，盡管房企業(yè)績喜大于憂，但是高負債率，使得企業(yè)不堪重負。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，A股136家上市房企負債合計超過6.04萬億元，同比增加14038億元，同比增長幅度達23.21%。業(yè)內(nèi)人士認為，面對嚴厲的市場調(diào)控，房企壓力加大，樓市寒冬來襲。

樓市寒冬加劇，房企降價銷售

就在剛剛過去的兩個月，大部分一二線城市成交同比跌幅較大。這種情況下，即使是龍頭房企萬科10月業(yè)績同樣表現(xiàn)不佳。

樓市嚴寒來襲，房企銷售業(yè)績自下半年以來已經(jīng)開始顯現(xiàn)壓力，今年年底“翹尾”行情難現(xiàn)，如果這樣的市場趨勢延續(xù)到2018年，也就意味著2018年房企將面臨 “銷售目標提高，但是市場環(huán)境更加惡化”的大環(huán)境，很顯然，房企2018年重置銷售目標背后的壓力將越來越大。同策研究院總監(jiān) 張宏偉認為，從房企資金兌付壓力來看，2018年房企面臨的壓力將真正體現(xiàn)（2016年房企集中加杠桿擴張，借貸資金平均周期2年，因此，2018年資金到期集中兌付壓力加大）。預(yù)計明年年初，處于回款目標壓力、資金兌付壓力與資本市場“借新還舊”渠道收緊等因素，更多的房企會放棄自己的價格“底線”，尋求“降價”，甚至有的企業(yè)會因為資金兌付壓力而主動降價。預(yù)計2018年春節(jié)后，通過主動“大幅降價”回款的現(xiàn)象將越來越多。

房企業(yè)績分化，競爭更加激烈

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10大上市房企公布今年前三季度銷售業(yè)績，總額達到23095.18億元。前10名上市房企梯隊發(fā)生進一步分化，分化出三個梯隊。第一梯隊是碧桂園、萬科、中國恒大三家企業(yè)，今年前三季度銷售額全部突破3700億元。第二梯隊是包括融創(chuàng)、保利地產(chǎn)、綠地控股在內(nèi)的三家企業(yè)，今年前三季度銷售額均超過2000億元。第三梯隊由中海外、龍湖、華潤置地、金地四家企業(yè)組成，今年前三季度銷售額在1000億元至2000億元之間。

值得注意的是，第一梯隊三家房企表現(xiàn)尤為亮眼。碧桂園今年前三季度銷售業(yè)績突破4000億大關(guān)，以4281.7億元的成績獨占鰲頭；萬科以3961億元的銷售額緊隨其后，位居第二；中國恒大取得3779.9億元銷售額，排在第三。同時，這三家企業(yè)今年前三季度銷售額全部超過他們2016年全年銷售業(yè)績?？硕鹧芯恐行姆治鰩熒驎粤嵴J為，從今年前三季度銷售業(yè)績整體數(shù)據(jù)來看，龍頭房企的門檻和行業(yè)集中度均在提升，強者更強的趨勢明顯。尤其是前十名上市房企內(nèi)的競爭更為激烈，入門門檻提高到1000億元。上述10家龍頭房企梯隊分化繼續(xù)加劇，尤其是前三家房企銷售業(yè)績與之后的七家房企銷售業(yè)績差距拉得更大。

16家房企負債過千億元

數(shù)據(jù)顯示，136家上市房企的總資產(chǎn)總計為7.61萬億元，同比增長幅度達27.02%，與負債增長水平相差約3.8個百分點。此外，截至2017年9月底，這136家上市房企的平均資產(chǎn)負債率為79.45%，去年則為77.5%，同比增加1.95個百分點。

在這136家上市房企中，總負債同比上升企業(yè)為87家，占比為64%。負債100億元以下企業(yè)有69家，占比為51%；負債100億元-300億元企業(yè)有31家，占比為23%；負債300億元-500億元房企有9家，占比約為7%；負債500億元-1000億元企業(yè)有11家，占比約為8%；負債1000億元以上房企16家，占比為11%。具體來看，萬科、綠地控股和保利地產(chǎn)負債均超過5000億元，分別為8506.57億元、6850.2億元和5057.1億元。據(jù)《證券日報》記者計算，超過1000億元以上的16家企業(yè)總負債為3.7萬億元，占136家房企總負債的比重約為60%。

從資產(chǎn)負債率的情況來看，不同企業(yè)的資金狀況良莠不齊。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)測算，截至2017年9月底，資產(chǎn)負債率大于80%房企占26%，在70%-80%之間占比為23%，60%-70%之間的占比為13%。資產(chǎn)負債率排在榜首的企業(yè)為*ST紫學(xué)，高達97.3%。值得注意的是，一些標桿房企負債率小幅攀升。據(jù)統(tǒng)計，截至2017年9月底，綠地控股資產(chǎn)負債率為88.85%，萬科A資產(chǎn)負債率為83.53%。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。