房地產市場調控效果顯現(xiàn) 熱點城市購房沖動依然強烈

近日，一向敬業(yè)的楊明(化名)和單位領導請了假提前下班，因為下午六點整，他之前所看的武漢保利時代項目要在網上開盤。

不過，這次好運并沒有降臨。“我在電腦前守了半個多小時，一到六點整就點擊鼠標。但還沒等看清房號，230個綠色圖標全部被選完了。”楊明說道。

從南京開瑪莎拉蒂連夜排號，到武漢搶房，在調控一年后，購房者熱情依然未熄滅。對此，專家認為，未來中央政府將統(tǒng)一部署長期性和基礎性制度，堅持調控不動搖，減少獲利空間。

18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布11月70大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，熱點城市房價繼續(xù)保持平穩(wěn)。從環(huán)比看，七個城市新建商品住宅價格下降，降幅在0.1至0.3個百分點之間；北京、上海、鄭州和武漢四個城市環(huán)比持平。

國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示，15個熱點城市中11個城市新建商品住宅同比下降，降幅在0.2至3.2個百分點之間，“分類調控、因城施策”房地產市場調控政策效果繼續(xù)顯現(xiàn)。

不過，二、三線城市樓市依然較熱。統(tǒng)計局數據顯示，二線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比分別上漲0.5%和0.3%，漲幅比上月分別擴大0.2和0.1個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比分別上漲0.4%和0.3%，漲幅均比上月擴大0.1個百分點。

中原地產首席分析師張大偉表示，樓市在調控中逐漸退燒，但二三線城市依然高溫。這也是讓房地產企業(yè)銷售業(yè)績在2017年依然刷新歷史紀錄，全國房地產市場成交量價創(chuàng)造新紀錄的原因。

中原地產數據顯示，截至11月底，包括碧桂園、恒大、萬科等31家重點房企合計銷售額達到了37287億元，同比2016年同期上漲高達47%。

中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，當前的降溫是行政調控壓力下的市場凍結。“而包括購房者和房地產開發(fā)企業(yè)、金融機構等市場主體依然對樓市持樂觀態(tài)度，這也是風險所在。”

中國住房發(fā)展報告(2017-2018)顯示，中國居民購房抵押率(LTV)自2012年以來持續(xù)上行，2016年更是加速上行。截至2016年底，居民購房抵押率升至50%。2016年中國住房抵押余額/LTV開始超越家庭房地產市值。

居民債務比重逐漸攀升。倪鵬飛說，“居民債務占居民可支配收入的比重已從2007年的不足35%，上漲至目前的90%，遠遠超出其他新興經濟體的水平。若考慮我國諸多的民間融資渠道，居民杠桿率恐怕會更高。”

一面是貸款的增多，一面是存款的減少。報告指出，目前中國居民部門貸款與居民儲蓄存款比率已由2007年的25%上升至目前的超過60%，居民新增貸款與 新增存款比率，更是從10年前的50%左右上升至2014到2016年的年均97%，2016年更是出現(xiàn)存款增量低于貸款增量的現(xiàn)象。

倪鵬飛表示，居民部門加杠桿空間已越來越有限。他建議，應加快樓市調控長效制度和機制建設，明確房地產稅時間表，給予市場明確預期，減少各方的賭博心理。

“此前中央政治局會議已定調將加快住房制度改革和長效機制建設作為2018年重點工作。”中國房地產業(yè)協(xié)會法務部主任康俊亮表示，從明年開始，官方調控的 重心將逐漸從各地頻繁出臺的行政性調控向中央政府統(tǒng)一部署的長期性和基礎性制度轉移。例如，備受關注的不動產統(tǒng)一登記可能會在2018年實現(xiàn)全國聯(lián)網。

康俊亮指出，隨著一系列長期性和基礎性制度的真正落地，中國此次住房制度改革的效應和影響將不亞于啟動中國房地產市場“黃金十年”的1998年“房改”。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。