2017年北京土地供應(yīng)多元化 對(duì)樓市降溫有積極影響

2017年12月28日，北京市迎來(lái)最后一場(chǎng)土拍。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，北京今年商品房住宅的土地供應(yīng)量是2016年的7倍。同時(shí)北京2017年還推出了共有產(chǎn)權(quán)房以及集體土地租賃入市等土地供應(yīng)。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，當(dāng)前土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性改革力度加大，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)改革的導(dǎo)向，對(duì)樓市降溫有積極影響。

土地供應(yīng)加速

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年，北京住宅土地供應(yīng)刷新紀(jì)錄。供應(yīng)86宗住宅土地，合計(jì)建筑面積達(dá)1168萬(wàn)平方米，同比上漲367%。全年成交金額為2795.95億元，同比上漲達(dá)225%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)，2018年1月份成交將繼續(xù)高位，全月目前待售土地高達(dá)21宗，起價(jià)高達(dá)509億元，預(yù)計(jì)成交金額有望突破600億元。

土地供應(yīng)規(guī)模的增加，有助于平抑近兩年出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的矛盾。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部總監(jiān)郭毅接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，特別在土地出讓的規(guī)則中，2017年北京加入了70/90和限房?jī)r(jià)商品房的土地競(jìng)價(jià)要求。同時(shí)，2018年將以限價(jià)商品房和共有產(chǎn)權(quán)房為主。這對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期形成下拉作用。

中國(guó)證券報(bào)記者注意到，2017年除了部分優(yōu)質(zhì)地塊外，住宅土地溢價(jià)率明顯下調(diào)，全年平均住宅溢價(jià)率是26%，11月以來(lái)更是跌到了8%。除了石景山一宗地塊溢價(jià)率19%外，其他地塊溢價(jià)率基本都接近底價(jià)。

郭毅認(rèn)為，基于需求的減弱，2018年土地市場(chǎng)還是按照今年的節(jié)奏供地，流拍和流標(biāo)的地塊會(huì)更多。原因是開(kāi)發(fā)商手里不缺地，嚴(yán)格的調(diào)控政策加上需求下滑，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有動(dòng)力拿地。

供給側(cè)改革力度加大

2017年北京住建委提出，未來(lái)5年將完成25萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)住房供地，今年加快推進(jìn)5萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)住房土地供應(yīng)及組織建設(shè)工作。

12月27日,北京市推出兩宗位于懷柔與大興的地塊，這是北京首次出現(xiàn)企業(yè)利用自有用地向社會(huì)提供共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的嘗試。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年已成交共有產(chǎn)權(quán)面積超過(guò)300萬(wàn)平米，大約能夠提供共有產(chǎn)權(quán)房3.7萬(wàn)套。

張大偉認(rèn)為，從土地供應(yīng)主體看，企業(yè)自有土地利用招標(biāo)形式出讓，有利于擴(kuò)大共有產(chǎn)權(quán)供應(yīng)，增加房源供應(yīng)量。相比過(guò)去的國(guó)有土地招拍掛，增加企業(yè)自有土地上市，有利于盤(pán)活閑置土地，快速形成共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)。

11月16日，北京市提出2017年-2021年供應(yīng)1000公頃集體土地建設(shè)租賃住房，平均每年供地任務(wù)量約200公頃，且2017年供地前期工作已經(jīng)展開(kāi)，預(yù)計(jì)于12月底前完成任務(wù)。

北京市住建委官網(wǎng)信息顯示，在建設(shè)主體和投資模式上，可通過(guò)集體經(jīng)濟(jì)組織將土地使用權(quán)作價(jià)入股，與投資機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)企業(yè)等單位合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，收益共享。這意味著這項(xiàng)政策將對(duì)市場(chǎng)化租賃機(jī)構(gòu)敞開(kāi)大門，實(shí)現(xiàn)多元化開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。

新派公寓創(chuàng)始人王戈宏接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，“政府主導(dǎo)集體用地建設(shè)租賃房完全符合中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的精神，實(shí)現(xiàn)多渠道供應(yīng)，同時(shí)合理的低地價(jià)也可以提高投資租金回報(bào)率，有利于做成收益良好的REITs產(chǎn)品。”

中國(guó)證券報(bào)記者注意到，一些房地產(chǎn)企業(yè)和長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)商已經(jīng)嗅到商機(jī)，正在躍躍欲試。

龍湖冠寓相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，冠寓在項(xiàng)目拓展上已經(jīng)將觸角伸向集體建設(shè)用地，并將集體用地納入未來(lái)拓展的方向。他透露，2017年9月開(kāi)業(yè)的廣州冠寓番禺鐘村店就是村集體用地項(xiàng)目。

一名萬(wàn)科泊寓的內(nèi)部人士也曾告訴記者，他們就關(guān)于集體土地的事情在和政府溝通。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。