杭州首次購房者占比近六成、二手房剛需戶型成交面積占比最大

2017年，杭州高度重視促進房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展，在房地產(chǎn)市場調(diào)控工作方面始終與黨中央、國務(wù)院、省委省政府保持高度一致，堅持“房子用來住的，不是用來炒的”基本定位，不斷優(yōu)化調(diào)控措施、加強市場監(jiān)測監(jiān)控，保持了房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。一年來，杭州市房地產(chǎn)市場總體運行情況如何？

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資

房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長，增速上升。2017年1-11月，杭州全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2412.1億元，同比增長6.2%，增速比去年同期上升5.3個百分點。其中住宅開發(fā)投資1511.4億元，同比增長10.1%，增速比去年同期下降5.8個百分點。

房屋開竣工面積均同比增長。2017年1-11月，全市房屋施工面積11297.6萬平方米，同比增長1.1%，其中住宅施工面積5853.7萬平方米，同比增長0.3%。房屋新開工面積1901.7萬平方米，同比增長5.9%，其中住宅新開工面積1139.4萬平方米，同比增長7.2%。房屋竣工面積1607.7萬平方米，同比增長38.1%，其中住宅竣工面積943.1萬平方米，同比增長33.3%。

（二）新建商品住房市場

新建商品住房批準(zhǔn)預(yù)售量同比略有下降。2017年全市批準(zhǔn)預(yù)售新建商品住房99376套，面積1121.4萬平方米，同比分別下降3.3%和1.5%。

余杭區(qū)新建商品住房成交占比最大。從新建商品住房成交區(qū)域分布看，余杭區(qū)成交占比最大，占總成交量的21.2%，其次為蕭山區(qū)，成交占比為17.9%。

外地購房者占比為近三年來最低。2017年3月份杭州進一步調(diào)整限購政策后，外地購房者成交占比顯著降低。全年外地購房者在杭置業(yè)的總套數(shù)占市區(qū)新建商品住房成交總套數(shù)的比例為14.4%，明顯低于2015年（19.5%）和2016年（33.8%）水平，2016年置業(yè)較多的上海購房者，今年占比僅1.8%，下降了5個百分點。

首次購房者占比近六成。2017年在市區(qū)購買新建商品住房的購房者中，約59%的購房者為首次購房（名下無房，且2017年以前無買、賣房屋記錄），其中新建商品住房價格相對較低的下沙、大江東、余杭區(qū)首次購房比例最高，占比均超過七成。之江區(qū)、江干區(qū)和西湖區(qū)首次購房者比例超過五成。

新建商品住房板塊間價格差異較大。2017年，市區(qū)城區(qū)板塊間新建商品住房價格差異較大。主城區(qū)內(nèi)，隨著5號線的動工建設(shè)以及區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套的升級，申花板塊價值優(yōu)勢凸顯，新建商品住房成交均價達到42511元/平方米。蕭山區(qū)方面，2017年錢江世紀(jì)城、市北開發(fā)區(qū)以及蕭山新區(qū)三個板塊共同發(fā)力，帶動市場熱度持續(xù)走高。余杭區(qū)方面，2號線西北段的年底通車，未來科技城的產(chǎn)業(yè)推動，大大提升了未來科技城板塊和良渚板塊的價值。富陽和大江東方面，受到區(qū)位條件的限制，距離杭州市中心稍遠，交通通勤時間長，價格整體相對較低。

（三）二手住房市場

二手住房成交量同比小幅下降。2017年全市二手住房成交118557套，成交面積1177.4萬平方米，同比分別下降1.8%和3.3%。

80-90平方米剛需戶型市場占比穩(wěn)定增長。從二手住房成交面積分布來看，80-90平方米戶型占比最大，為22.3%，占比連年增長。60平方米以下戶型占比第二，為21.6%。60-80平方米戶型占比第三，為16.9%。

主城區(qū)已掛牌未簽約房源約2.2萬套。根據(jù)我局建設(shè)的二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺收集整理的數(shù)據(jù)，截止2017年12月31日，主城區(qū)已掛牌未簽約二手房源約2.2萬套，掛牌總面積209.7萬方。

（四）住房租賃市場

流動人口租房占比超過70%。近年來，我市住房租賃市場發(fā)展迅速，據(jù)不完全統(tǒng)計，市場規(guī)模年均增長速度在10%左右。截至2017年9月1日，市區(qū)流動人口545.5萬人，其中租房居住人口399.0萬人，流動人口租房占比73.1%。主城區(qū)流動人口262.8萬人，其中租房居住人口188.8萬人，流動人口租房占比71.8%。

市場交易量和租金水平持續(xù)增長。根據(jù)我市主要房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提供數(shù)據(jù)，2017年住房租賃市場交易量較去年同期增加9.0%；市場平均租金3722元/套•月，較2016年同期上漲7.5%；市場需求持續(xù)高位。

長租公寓快速發(fā)展但市場占比仍然較小。近年來，由專業(yè)企業(yè)運營的長租公寓，因其租賃關(guān)系相對穩(wěn)定、裝修和管理標(biāo)準(zhǔn)化以及契合年輕租房群體社交需求等優(yōu)勢，在我市租賃市場蓬勃發(fā)展：一是開發(fā)商企業(yè)旗下的如萬科泊寓和德信隨寓等；二是互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司旗下的如魔方、YOU+等；三是中介企業(yè)為代表的如鏈家自如、愛上租等；四是酒店管理公司推出的公寓品牌，如如家的逗號公寓。他們充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢，整合租賃產(chǎn)業(yè)鏈，實施精準(zhǔn)化開發(fā)和精細化管理，給住房租賃產(chǎn)業(yè)帶來活力和創(chuàng)新力量。但目前杭州住房租賃市場中，租賃房源供應(yīng)主體仍然相對單一，私人租賃房源仍占絕大多數(shù)，專業(yè)租賃企業(yè)運營房源市場占有率遠低于發(fā)達國家成熟住房租賃市場約30%的占比水平。

（五）土地市場

市區(qū)土地成交金額首破2000億元。2017年，杭州市區(qū)（含蕭山、余杭、富陽、大江東，不含臨安，下同）共出讓土地168宗，其中涉宅地（含1宗租賃住房用地，下同）93宗，商業(yè)用地65宗，其他類型用地10宗。合計出讓面積586萬平方米，同比2016年增長4.9%；成交金額2025.4億元，同比增長24.7%。

涉宅地總可建面積同比基本持平。2017年，杭州市區(qū)共出讓93宗涉宅地（含1宗租賃住房用地彭埠單元R21-20(2)地塊，可建面積9.0萬平方米），可建面積981.5萬平方米，同比2016年增長2.0萬平方米，占市區(qū)土地總可建面積的73.0%。商業(yè)用地出讓65宗，可建面積346.7萬平方米，同比2016年增長60.2萬平方米，占比25.8%。

分區(qū)域來看，市區(qū)出讓的涉宅地塊主要分布在主城的申花、祥符、城東新城、丁橋、三墩板塊，余杭的良渚、崇賢板塊以及蕭山的市北、南部新區(qū)板塊，地塊分布較廣。其中拱墅區(qū)出讓10宗涉宅地塊，可建面積75.8萬平方米，占主城區(qū)涉宅地總可建面積的24.1%，區(qū)域內(nèi)申花板塊為目前主城區(qū)內(nèi)地價最高板塊之一。

市區(qū)54宗涉宅地含自持比例。2017年，杭州市區(qū)共出讓93宗涉宅地塊，其中有54宗地塊達到地價上限且含部分自持比例，占比58.1%。54宗地塊總可建面積568.2萬平方米，其中自持部分總可建面積122.1萬平方米，平均自持比例21.5%。

從2017年杭州市區(qū)自持涉宅地的自持比例來看，54宗地塊中杭州宏立競得的大江東地塊自持比例達100%。另外有2宗地塊自持比例在50%-70%之間，有13宗地塊在30%-50%之間，有12宗地塊在20%-30%之間，有16宗地塊在10%-20%之間，有10宗地塊在10%以內(nèi)。涉宅地自持比例主要集中在10%-30%之間，超過50%的僅3宗，且自持50%以上的地塊基本屬于總價在10億元以內(nèi)的低總價地塊，房企資金壓力相對較小。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。