“穩(wěn)杠桿”下的樓市調(diào)控

今年的政府工作報告用較大篇幅闡述了強(qiáng)化金融監(jiān)管，壓縮并促使影子銀行回歸表內(nèi)和服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)，搭建新金融監(jiān)管架構(gòu)。周小川在“兩會”記者會上說，中國經(jīng)濟(jì)廣義貨幣體量已相當(dāng)大，經(jīng)濟(jì)增長將減少過去大量依靠資金支持的方式；廣義貨幣增長已低于名義GDP增長，宏觀經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入穩(wěn)杠桿和逐步調(diào)降杠桿的階段。這意味著，今年將以金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革推進(jìn)去杠桿。在控制貨幣“總閘口”與杠桿率的思路下，作為資金敏感型行業(yè)、加杠桿源頭的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)前景或要重估。2018年，控制居民杠桿率首次進(jìn)入“降杠桿”框架。同時，央行年度工作會議首次提出，實施房地產(chǎn)金融宏觀審慎，平滑房地產(chǎn)順周期波動，除了控制按揭投放外，還要打擊居民借助消費貸違規(guī)加杠桿，堵住影子銀行違規(guī)對接房地產(chǎn)項目。顯然，資金量價雙約束將是今年樓市調(diào)控的著力點。

截至今年2月，首套房貸利率連續(xù)14個月上升，同比去年2月上升22.15%。但央行副行長潘功勝認(rèn)為，從長周期看，房貸利率仍處于較低水平。據(jù)上述概括管理層控制房地產(chǎn)杠桿的邏輯來判斷，未來房貸利率還會上升。而且，隨著金融去杠桿持續(xù)推進(jìn)，銀行表外業(yè)務(wù)回表會消耗資本金，銀行負(fù)債端綜合成本還將上升。再加上樓市區(qū)域分化，熱點城市調(diào)控“不放松”，有的區(qū)域樓市風(fēng)險已在溢價顯現(xiàn)。由此，銀行對房貸利率自主定價，擴(kuò)大利率浮動區(qū)間，暫停消費貸，縮減資產(chǎn)負(fù)債表等，已是大趨勢。近期，中信銀行暫停北京200萬元以上個人住房抵押貸業(yè)務(wù)，事實上是因北京房價相比去年高峰下降15%，貫徹去杠桿指示，表外回表倒逼新增資產(chǎn)降速，收益高的實體企業(yè)中長期貸款需求上升（今年前2個月占比比2017年增加8個百分點）等因素所致，估計那些表外業(yè)務(wù)占比大的中小銀行后續(xù)還會跟進(jìn)。當(dāng)然，強(qiáng)金融監(jiān)管和去杠桿勢頭正猛，差別化弱化。

對此，央行副行長潘功勝表示，央行會督促商業(yè)銀行嚴(yán)格落實差別化住房信貸政策，執(zhí)行房貸差別化定價，積極支持居民特別是新市民購房的合理需求。政府工作報告也明確，支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)。相應(yīng)的，金融支持重點將轉(zhuǎn)向住房新供給領(lǐng)域。自去年以來，去杠桿疊加調(diào)控高壓，樓市政策導(dǎo)向租賃、棚改等，金融對商品房的支持力度下降，甚至首套房融資也被銀行“一刀切”地擠出了。因此，周小川在這次記者會上提出宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“穩(wěn)杠桿”階段，是個重要信號，未來可能更強(qiáng)調(diào)房貸利率差別化，首套房或重將回信貸支持范疇。

雖然房貸利率整體還會上升，但首套房貸利率上浮趨于見頂。首套低利率、非首套高利率，兩者利差擴(kuò)大，差別化和結(jié)構(gòu)調(diào)整正在夯實房貸的投放效率。當(dāng)然，房貸投放還將實施規(guī)模控制。今年1月至2月，居民中長期貸款（主要是房貸）同比少增近1000億，占全部新增貸款的24.4%，較2016（45%）和2017年（39%）顯著降低。不過，算上短期貸款，今年1月至2月居民貸款占全部新增貸款的49%，相比2016年（50%）和2017年（52%）并未明顯下降?；诜抠J的額度限制、限預(yù)售，以及網(wǎng)簽后開發(fā)商將一次性付款與購房優(yōu)惠掛鉤，銀行更愿發(fā)放高利率短期貸，而居民也競相以短期貸充當(dāng)房貸。難怪去年短期貸款投放增長3倍，而今年1月至2月暴增5倍。

對控制房貸規(guī)模，潘功勝副行長指出，雖然2017年和今年以來的個人房貸增速有所減少，但個人房貸增速比整體貸款增速高了將近10個百分點，個人房貸仍較快速地增長，可以滿足市場的合理需要。個別銀行在個別時段因資產(chǎn)負(fù)債匹配問題，放款時間有所延長也是可能的。這意味著，銀行緊縮房貸的經(jīng)營策略得到了央行的認(rèn)可，未來房貸規(guī)模依舊維持緊平衡的局面，這與控制居民杠桿率和央行實施房地產(chǎn)金融宏觀審慎一脈相承。當(dāng)然，“穩(wěn)杠桿”的提出，意味著未來控規(guī)模或轉(zhuǎn)向控制非首套房貸、消費貸“房貸化”，打擊影子銀行對接房地產(chǎn)項目等。

需要提醒的是，央行堅守偏緊的房地產(chǎn)金融政策，并不會因房地產(chǎn)新開工、拿地、開發(fā)投資、商品房銷售量價下滑而掣肘政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。因為，基于資金回歸實體，房地產(chǎn)金融資源結(jié)構(gòu)性調(diào)整已開啟，未來資金投放將更多地支持棚改、保障房，住房租賃和“補(bǔ)短板”框架下的危房改造、新型城鎮(zhèn)化等等，這些將對沖商品房交投的下滑，房地產(chǎn)行業(yè)體量仍將保持高位。同時，下半年首套房重回信貸支持范疇，三四線和縣域繼續(xù)“去庫存”，今年將新增1300萬人進(jìn)城落戶。此外，除在建項目外，今年新增580萬套棚改，加上撥付滯后的國開行棚改專項貸款（PSL）繼續(xù)井噴，所有這些都能確保今年商品房市場不會大幅下滑，而這也給控制樓市杠桿留出了空間。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。