北京單價10萬以上頂級豪宅成交接近去年10倍

2015年,被地產(chǎn)界稱為一線城市的豪宅元年。截至目前,北京單價10萬元以上的“頂豪”成交套數(shù)達到了222套,預(yù)計全年將達到250套,而去年全年成交僅為24套。北京單價6萬、10萬,總價1000萬以上的豪宅,全部創(chuàng)造新紀(jì)錄。截至今年11月,上海單價超10萬元/平方米的頂級豪宅已成交490套,已超過過去3年的年度成交之和。

對此現(xiàn)象,業(yè)內(nèi)出現(xiàn)兩種不同的聲音,一種認為這是流動性催生的樓市盛宴,中國的富人們正在重新調(diào)整自己的資產(chǎn)配置;另外一種聲音認為,北上廣等一線城市的豪宅已經(jīng)嚴重供過于求,開發(fā)商面臨流動性風(fēng)險。

樓面價飆升致一線城市被豪宅化

從葛洲壩重金破紀(jì)錄拿下豐臺樊家村地塊開始,豐臺的地價不斷突破市場的想象力,最近幾個月出讓的土地樓面價超過5萬元的至少有6宗。樓面價超過5萬元,意味著未來這里的房價將突破每平方米10萬元大關(guān),否則開發(fā)商無利可圖。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計,未來一年,北京將有20多個單價10萬元以上的“頂豪”出現(xiàn)。目前在售的項目包括潤澤御府、長安太和、中軸國際、上國闕、盤古大觀、霄云路八號、碧海方舟、運河岸上的院子。最近入市或?qū)⑷胧械膯蝺r10萬元以上的豪宅項目則有萬柳書院、北京壹號院、萬科北河沿、龍湖西宸原著等16個項目。

業(yè)內(nèi)統(tǒng)計,北京待售的“頂豪”項目達到了2000套以上,其中單價10萬元以上豪宅則在1000套以上。若按照此前年均銷售才僅僅16套而已。

以北上廣為代表的一線城市迅速進入了“豪宅元年”。然而,談到豪宅,亦有不少開發(fā)商人士表示了無奈,今年以來一線城市地價暴漲,做普通住宅已不能支撐開發(fā)商的利潤,但房產(chǎn)又是一個重資產(chǎn)的項目,你不做就意味著出局,所以只好接受“被豪宅”的命運。

支撐豪宅背后的中國富豪

北京位于東二環(huán)內(nèi)的萬科北河沿甲柒拾柒號,春節(jié)后即簽約一套近1.2億元房源,創(chuàng)北京最貴總價紀(jì)錄。據(jù)統(tǒng)計,北京今年年內(nèi)2000萬以上的豪宅,簽約已經(jīng)達到310套左右。

據(jù)上海鏈家市場研究部統(tǒng)計,截至11月,上海單價超10萬元/平方米的頂級豪宅已成交490套,已超過過去3年的年度成交之和,可謂盛況空前。買家中包括一些世界500強高管以及一些知名企業(yè)家和影視明星。

北京一名地產(chǎn)界人士指出,在經(jīng)歷了過去一年房地產(chǎn)的低迷之后,富人們又開始在大城市投資房產(chǎn),其中豪宅投資的價值因為抗跌、稀缺而凸顯。特別是股市暴跌、大宗商品價格屢創(chuàng)新低、中國出現(xiàn)資產(chǎn)荒的背景下,豪宅似乎成了手握巨額現(xiàn)金的富豪的首選。

一名豪宅開發(fā)商人士甚至引用去年的胡潤百富榜來論證豪宅爆發(fā)的合理性,據(jù)胡潤富豪榜統(tǒng)計,截至2013年末,中國擁有1000萬資產(chǎn)以上的富豪有109萬人;億萬富豪6.7萬人,這些人都是未來豪宅的消費群體。中國的富豪結(jié)構(gòu)也在發(fā)生一些變化,以前是煤老板為主,現(xiàn)在創(chuàng)業(yè)板、新三板公司高管、基金經(jīng)理也不少。

豪宅背后開發(fā)商的流動性風(fēng)險

與一些豪宅開發(fā)商的樂觀相比,市場上也不乏謹慎甚至悲觀的看法。萬科董秘譚華杰就曾多次談到,從去年下半年開始土地價格漲幅遠遠超過了房價的漲幅,如果接下來房價不大漲,高價拿地的企業(yè)將可能虧損。特別是北京一些區(qū)域,地價已經(jīng)超過了周邊在售樓盤的價格,這個地價要求房價必須上漲一倍,而且必須在三年之內(nèi)完成上漲,這個項目才可能有盈利。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅曾表示,北京豪宅市場已處于明顯供過于求的局面,明年放量的超過10萬單價的樓盤會超過50個,這些高價地一方面面臨巨大資金成本的壓力;另一方面也面臨艱難的“去化”壓力。更有地產(chǎn)界人士預(yù)言,明年50個“頂豪”中,能活下來的也就五分之一左右,不排除出現(xiàn)爛尾豪宅。

有業(yè)內(nèi)人士指出,北上廣等一線城市豪宅最大的風(fēng)險其實是流動性風(fēng)險,現(xiàn)在很多開發(fā)商都是高負債融資,如果項目建成以后遲遲賣不出去,最終變得有價無市的時候,風(fēng)險就逼近了。融資和時間成本是壓在豪宅開發(fā)商頭上的兩座大山。

據(jù)了解,過去兩年,“地王級”中糧孫河地塊、融創(chuàng)農(nóng)展館地塊項目一直遲遲未能入市,而香河園地塊也一直在尋找接盤者。2016年,新“地王”背后的豪宅項目,能順利入市嗎?樓市的豪宅盛宴可持續(xù)多久?許多地產(chǎn)界人士都在尋找答案。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。