中央強(qiáng)力支持“去庫(kù)存” 明年廣州樓市預(yù)期向好

12月14日的政治局會(huì)議指出，要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。自今年11月以來(lái)，房地產(chǎn)要去庫(kù)存已經(jīng)被中央多次提及。這也表明如今房地產(chǎn)庫(kù)存問題已經(jīng)不容忽視。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年末全國(guó)商品房待售面積2.7億平方米，全國(guó)商品房銷售面積10.99億平方米。而截至2015年11月底，全國(guó)商品房待售面積6.8億平方米，全國(guó)商品房銷售面積接近9.5億平方米，庫(kù)存劇增成了商品房市場(chǎng)不得不直面的問題。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)看，一二線城市市場(chǎng)升溫，庫(kù)存降低，但很多三四線城市的庫(kù)存積壓已經(jīng)非常嚴(yán)重，局部三四線市場(chǎng)即使在救市的情況下，依然醞釀崩盤風(fēng)險(xiǎn)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存壓力依然非常大。

廣州住宅庫(kù)存狀況良好

在全國(guó)的庫(kù)存積壓現(xiàn)狀當(dāng)中，廣州的住宅庫(kù)存量則表現(xiàn)得比較良好。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至11月末，全國(guó)商品房待售面積比10月末增加1004萬(wàn)平方米，處于歷史高位。但廣州的處境顯然要好一些。陽(yáng)光家緣的數(shù)據(jù)顯示，截至12月15日，廣州一手住宅可售貨量為68753套，不僅比上月同期減少了5000套，更是近一年來(lái)首次跌破7萬(wàn)套的庫(kù)存水平。

據(jù)房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)廣州首席分析師肖文曉提供的數(shù)據(jù)顯示，廣州一手住宅網(wǎng)簽套數(shù)已連續(xù)3個(gè)月穩(wěn)定在8000套/月以上，顯示市場(chǎng)供求博弈較穩(wěn)定。按照近6個(gè)月的月均網(wǎng)簽數(shù)量計(jì)算，廣州一手住宅的去化周期已降至8.4個(gè)月水平，逼近8-10個(gè)月的合理庫(kù)存周期的下限。

“要解決庫(kù)存問題，光靠開發(fā)商降價(jià)是不可持續(xù)的，更多需要借助政府的力量。以各個(gè)地王項(xiàng)目來(lái)說，能賣出這么高價(jià)，大多是因?yàn)榇饲奥犝f了良好的規(guī)劃利好，因此，政府規(guī)劃的落實(shí)，才能保證地王價(jià)值。”馮佩云說。

而黎文江表示，各個(gè)板塊的產(chǎn)業(yè)也要加快跟上，以積聚居住需求。以未來(lái)的琶洲電商總部區(qū)域?yàn)槔坏﹨^(qū)域產(chǎn)業(yè)成型，周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目的利好不言而喻。“此外，一定要放松限購(gòu)，留住外地人口，同時(shí)開發(fā)商要調(diào)整供應(yīng)，保證產(chǎn)品的差異化，避免新貨滯銷。”

明年近郊供應(yīng)充裕中心區(qū)將漲價(jià)

根據(jù)合富統(tǒng)計(jì)，2016年全市新貨將為10.8萬(wàn)套，加上余貨8.2萬(wàn)套，可售貨量共計(jì)達(dá)到19萬(wàn)套，其中八成集中在外圍區(qū)域。合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌因此表示，市中心項(xiàng)目必定繼續(xù)漲價(jià)，2016年第三、第四季度漲勢(shì)將更加明顯。

然而，外圍區(qū)域的供應(yīng)潮早在今年就開始了。合富輝煌市場(chǎng)研究中心市研總監(jiān)馮佩云分析認(rèn)為，廣州外圍郊區(qū)今年新貨供應(yīng)充裕，截止今年11月，外圍五郊區(qū)在售余貨6.6萬(wàn)套，占比全市余貨總量80.4%，花都、蘿崗庫(kù)存量上升明顯，只有番禺區(qū)新增供應(yīng)大幅減少58%。在去庫(kù)存壓力下，今年郊區(qū)市場(chǎng)以穩(wěn)價(jià)出貨為目標(biāo)，郊區(qū)房?jī)r(jià)同比普遍下跌。

唯一能夠幸免的是番禺區(qū)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，明年新貨供應(yīng)大約1萬(wàn)套，處于歷史低位，新貨仍然主要集中在華南、廣州新城、市橋及周邊板塊。隨著萬(wàn)博CBD建設(shè)提速并逐步落成，番禺中北片形象大幅提升，價(jià)格也將走高。

2016年，市區(qū)新增供應(yīng)主要集中在舊改板塊，如天河牛奶廠、廣鋼、廣紙。在舊改板塊的影響下，原芳村區(qū)明年新增貨量接近1萬(wàn)套，遠(yuǎn)超其他區(qū)域，內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)白熱化。原荔灣、天河、白云、海珠貨量相當(dāng)，超過六成集中在單一熱點(diǎn)板塊或項(xiàng)目；越秀區(qū)貨量最少，項(xiàng)目普遍在5萬(wàn)平方米以下，分布零散。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。