廣州繼續(xù)限購(gòu) 樓市或“價(jià)穩(wěn)量漲”

“廣州市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革總體方案及5個(gè)行動(dòng)計(jì)劃”日前正式發(fā)布，其中最引人關(guān)注的是，住房限購(gòu)政策依然不動(dòng)搖。為實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存這個(gè)目標(biāo)，廣州市政府拿出了九大舉措。業(yè)內(nèi)人士表示，廣州雖然表示繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策，但是政策字眼為未來(lái)分區(qū)調(diào)控留下口子。

政策解讀

繼續(xù)執(zhí)行住房限購(gòu)政策

上述方案提出，加強(qiáng)土地儲(chǔ)備、土地供應(yīng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，優(yōu)化土地資源配置，強(qiáng)化土地管控能力。堅(jiān)持分類調(diào)控，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)。繼續(xù)執(zhí)行住房限購(gòu)政策，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，及時(shí)分類做好政策優(yōu)化調(diào)整。據(jù)悉，廣州市從2010年開始執(zhí)行限購(gòu)政策，之后只有強(qiáng)化，從未有過(guò)松動(dòng)。目前，除增城、從化外，其余9區(qū)仍然限購(gòu)。

安居客負(fù)責(zé)人認(rèn)為，此次廣州明確繼續(xù)執(zhí)行住房限購(gòu)政策，說(shuō)明基調(diào)已經(jīng)明確，即維持政策收緊的態(tài)勢(shì)。“堅(jiān)持分類調(diào)控”體現(xiàn)了廣州樓市分區(qū)調(diào)控的政策思路。對(duì)于抑制炒房因素、鼓勵(lì)剛需和改善型購(gòu)房者積極入市有積極意義。

不過(guò)，方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志表示，該方案字面描述有點(diǎn)籠統(tǒng)，暫時(shí)看不出調(diào)控的方向?！皥?jiān)持限購(gòu)與分類調(diào)控”，不能就此判斷所有區(qū)域繼續(xù)限購(gòu)，個(gè)別區(qū)域是否會(huì)分類調(diào)控還很難說(shuō)。

二套房首付或再降低

上述方案要求，加大居民購(gòu)房金融、稅收支持力度，降低居民購(gòu)房成本。落實(shí)國(guó)家有關(guān)個(gè)人住房金融和調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策。鄧浩志認(rèn)為，廣州可能會(huì)調(diào)低二套房的首付比例，也可能會(huì)降低二手房的交易契稅，但具體政策會(huì)根據(jù)樓市走向來(lái)決定。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，在上海和深圳購(gòu)房政策收緊的情況下，廣州在這個(gè)層面的表述顯然比較溫和，有一個(gè)比較明顯的刺激住房消費(fèi)的意圖。對(duì)于廣州部分郊區(qū)樓盤來(lái)說(shuō)，可借這樣一個(gè)時(shí)機(jī)積極去庫(kù)存。而廣州樓市可能會(huì)在局部區(qū)域繼續(xù)出現(xiàn)交易活躍的態(tài)勢(shì)。

此外，方案還提出，適度調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存，服務(wù)大眾創(chuàng)業(yè)萬(wàn)眾創(chuàng)新。在規(guī)劃條件許可和不改變用地性質(zhì)和容積率前提下，允許在建商品住房項(xiàng)目適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)。據(jù)悉，2006年，國(guó)家出“70/90政策”，即要求新建住宅項(xiàng)目，套型建筑面積90平方米以下的戶型必須占整個(gè)項(xiàng)目的70%以上，如今，政策已經(jīng)執(zhí)行10年。而在上月29日，廣東省政府就明確發(fā)文，要求廢除70/90政策?！翱梢钥隙ǖ氖牵?0/90政策正式退出廣州歷史舞臺(tái)了，但是廣州剛需仍然很旺盛，未來(lái)房企開發(fā)產(chǎn)品的重點(diǎn)也將集中在90~120平方米的自住和改需產(chǎn)品上?！壁s集網(wǎng)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。

樓市現(xiàn)狀

番禺花都兩區(qū)去庫(kù)存壓力較大

作為此次“5個(gè)行動(dòng)計(jì)劃”的其中之一，《廣州市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫(kù)存行動(dòng)計(jì)劃（2016~2018年）》明確，廣州商品房庫(kù)存規(guī)模，力爭(zhēng)到2018年底較2015年底減少180萬(wàn)平方米，商品住房去庫(kù)存周期基本控制在16個(gè)月以內(nèi)，非商品住房去庫(kù)存周期明顯縮短。

數(shù)據(jù)顯示，一手住宅方面，截至3月底廣州可售庫(kù)存為814萬(wàn)平方米，去化周期僅為9.1個(gè)月，處于健康水平。

具體到各個(gè)區(qū)域，相對(duì)來(lái)說(shuō)，番禺、花都兩區(qū)去庫(kù)存壓力最大。其中，番禺區(qū)目前商品房面積全市最大，達(dá)447萬(wàn)平方米，2016年至2018年需要去庫(kù)存36.23萬(wàn)平方米，占全市總?cè)蝿?wù)的五分之一?；ǘ紖^(qū)和天河區(qū)的商品房存量面積分列全市第二和第三，去庫(kù)存任務(wù)量也分別超過(guò)了20萬(wàn)平方米。

房企舉措

按原計(jì)劃積極推貨

近日記者采訪多個(gè)開發(fā)商了解到，目前多數(shù)房企仍按原定計(jì)劃積極推貨，并未因?yàn)樾抡淖兺曝浌?jié)奏。有開發(fā)商表示，預(yù)計(jì)短期內(nèi)廣州不會(huì)實(shí)行區(qū)域分類限購(gòu)。花都自由人花園某負(fù)責(zé)人表示，該樓盤未售貨量已不多，按工程進(jìn)度，預(yù)計(jì)6月推出新一期產(chǎn)品，主要是100～180平方米的產(chǎn)品，“五一”啟動(dòng)認(rèn)籌。而記者前往白云區(qū)某樓盤踩盤發(fā)現(xiàn)，由于第一季度市場(chǎng)火爆，成交量大增，有的樓盤還沒有拿到預(yù)售證已經(jīng)開始內(nèi)部銷售，有銷售人員透露，該樓盤已在上個(gè)月銷售完了兩棟，現(xiàn)在開始新一輪認(rèn)購(gòu)，可以交誠(chéng)意金鎖定房源，等到下半年拿到預(yù)售證，才開始交首付。此外，黃埔區(qū)某樓盤還未開盤已火，開發(fā)商在一個(gè)多月前就已經(jīng)開始啟動(dòng)宣傳，吸引市民看樓，目前VIP登記已超1100組。

專家預(yù)測(cè)

廣州樓價(jià)暫不會(huì)大漲

今年2月，廣東省政府發(fā)布的《廣東省供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫(kù)存行動(dòng)計(jì)劃（2016~2018年）》曾提出，“廣州市應(yīng)及時(shí)調(diào)整執(zhí)行住房限購(gòu)政策的行政區(qū)域范圍?！碑?dāng)時(shí)很多專家預(yù)計(jì)，南沙、花都等區(qū)域有望最先放開限購(gòu)。此次廣州發(fā)文明確繼續(xù)執(zhí)行樓市限購(gòu)，趕集網(wǎng)報(bào)告認(rèn)為，這讓很多開發(fā)商對(duì)放松限購(gòu)的預(yù)計(jì)落空，為此不得不加緊推貨搶占市場(chǎng)。預(yù)計(jì)未來(lái)廣州樓市將“量升價(jià)穩(wěn)”。方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志也表示，目前政策面比較平穩(wěn)，預(yù)計(jì)后市仍然是保持平穩(wěn)為主，即“價(jià)穩(wěn)量漲”。

安居客統(tǒng)計(jì)“陽(yáng)光家緣”網(wǎng)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至今年4月15日，廣州可售商品房住宅總面積841.77萬(wàn)平方米；未售住宅總面積1818.05萬(wàn)平方米。均價(jià)方面，今年4月14日當(dāng)天，廣州市一手住宅網(wǎng)簽成交均價(jià)為15749元/平米，環(huán)比上漲6%。

市民反應(yīng)

新政下有人歡喜有人憂

廣州的劉伯認(rèn)為，廣州限購(gòu)不會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)，將來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)漲，所以現(xiàn)在是買房最好時(shí)機(jī)。有一套購(gòu)房名額的他，近期決定出手購(gòu)買荔灣某樓盤。

而廣州市民張小姐一直都想買南沙的樓盤，覺得未來(lái)南沙的房子升值空間很大。但無(wú)奈手頭已有兩套房的她沒有了購(gòu)房資格?！爸澳仙撤潘上拶?gòu)的呼聲很大，我也以為很快會(huì)放開，但沒想到還是繼續(xù)限購(gòu)?！睆埿〗惚硎荆骸敖谖視?huì)放棄投資房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)向購(gòu)買銀行理財(cái)產(chǎn)品。不能把手頭的錢閑置，否則貶值得更快”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。