35個城市樓市庫存持續(xù)減少 二線城市房價還要漲

在樓市成交火爆的情況下，一些核心城市的庫存不斷減少，比如同處于泛長三角的3個二線城市合肥、蘇州和南京，3月份庫存去化周期只有兩三個月，明顯供不應(yīng)求，后續(xù)房價上漲壓力加大。

上海易居房地產(chǎn)研究院18日發(fā)布的35個城市住宅庫存報告顯示，截至2016年3月底，易居研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為24928萬平方米，環(huán)比減少1.3%，同比減少6.2%。

這35個城市包括北京、上海、廣州、深圳4個一線城市；長春、沈陽、天津、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、長沙、福州、廈門、貴陽、南寧、西安、蘭州、西寧20個二線城市；淮南、馬鞍山、濟寧、煙臺、常州、南通、溫州、九江、荊門、茂名、北海11個三線城市。

3月，35個城市新建商品住宅月度新增供應(yīng)量為2667萬平方米，3月份新增成交量為3007萬平方米。新增供應(yīng)小于新增成交，促使3月份的庫存出現(xiàn)了下滑。

報告指出，2015年下半年開始，全國35個城市庫存總體呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，今年1~3月繼續(xù)下滑。目前庫存規(guī)模已連續(xù)6個月環(huán)比下跌、連續(xù)8個月同比下跌，說明相對全國水平，這35個城市去庫存效果更佳。

分城市來看，35個城市中三線城市3月份新增供應(yīng)量為349萬平方米，而新增成交量為349萬平方米，新增供應(yīng)量和成交量持平，這使得庫存變動幅度不大?？傮w上看，三線城市的去庫存任務(wù)依然艱巨。

一線城市2015年總體庫存規(guī)模持續(xù)下滑，去庫存效果遠遠好于其他城市。從一季度的數(shù)據(jù)可以看出，庫存環(huán)比和同比雙雙下滑。對一線城市來說，后續(xù)增加供應(yīng)的需求仍十分迫切。

與一線城市相似的還有二線核心城市。35個城市中，有22個城市的庫存同比下滑，其中合肥、蘇州和南京的同比跌幅較大，跌幅分別為58.4%、54.3%和42.0%。這3個城市庫存明顯不足，這也說明在一線城市收緊調(diào)控之后，部分資金已經(jīng)轉(zhuǎn)移到周圍的二線核心城市。

國家統(tǒng)計局18日發(fā)布的《3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》顯示，有62個城市房價止跌或上漲。其中廈門、合肥、上海、深圳和南京五個城市的房價環(huán)比增幅最大。北京、廣州、杭州、天津和福州的增幅也較大，位列前10位。

相比此前深圳房價的持續(xù)上漲，3月份廈門和合肥房價顯得最為“高調(diào)”，環(huán)比分別上漲5.4%和4.6%。

易居智庫研究中心總監(jiān)嚴躍進對《第一財經(jīng)日報》分析，一線城市房價偏高，一線城市收緊調(diào)控后，部分投資投機資金開始撤出一線城市，進入二線核心城市，這使得此類城市的價格漲幅開始超越一線城市。從另一個角度看，這也會增加部分二線城市政策收緊的風(fēng)險。

從反映去化壓力的存銷比方面，3月份，35個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為11.5，這也意味著市場需要用11.5個月的時間才能消化完這些庫存，該數(shù)值相比2月份12.6個月收窄了1.1個月的水平。目前存銷比數(shù)值大體相當(dāng)于2013年8月份的水平。

嚴躍進說，目前存銷比處于歷史低位，這是近期房價持續(xù)上漲的市場邏輯。2016年上半年預(yù)計該指標總體上會在低位徘徊，也意味著后續(xù)房價將繼續(xù)上漲。房企看好住房銷售市場，因此相應(yīng)的房地產(chǎn)投資和新開工等節(jié)奏也會加快。

他分析，對于目前部分庫存不足的城市而言，后續(xù)增加供應(yīng)的需求和動力會增強，這會通過房企的積極拿地而得到體現(xiàn)。但要警惕在這過程中地王現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)的風(fēng)險。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。