樓市庫存跌回4年前水平 30個三四線城存銷比低至12月

8月29日訊，上海易居研究院報告顯示，截至2017年7月底，易居研究院監(jiān)測的80個城市新建商品住宅庫存總量為40211萬平方米，環(huán)比減少0.5%，同比減少11.1%。觀察歷史數(shù)據(jù)，當(dāng)前庫存規(guī)模相當(dāng)于2013年9月的水平，即庫存規(guī)模跌回到了四年前的水平。

報告還顯示，很多三四線城市的去庫存周期已經(jīng)明顯收窄，即存銷比較小。如果以12個月作為分界線，那么至少有30個三四線城市存銷比是低于或等于12個月的。這30個城市也是亟需供地和補庫存的城市。

報告還指出，下半年補庫存預(yù)計會形成兩條路徑：第一、對于去庫存周期或存銷比偏小的城市，土地供應(yīng)會明顯增加。部分三四線城市也有望積極增加供地。第二、對于一些熱點城市尤其是租賃市場活躍的城市，積極增加租賃用地以對沖購房市場壓力將成為主流選擇，進而也體現(xiàn)出長效發(fā)展機制的政策導(dǎo)向。

以下為報告全文：

去庫存周期拐點已來，30個三四線城市庫存明顯不足

一、庫存跌回四年前水平

（一）80個城市分析

1、7月庫存延續(xù)上半年下滑態(tài)勢

截至2017年7月底，易居研究院監(jiān)測的80個城市新建商品住宅庫存總量為40211萬平方米，環(huán)比減少0.5%，同比減少11.1%。觀察歷史數(shù)據(jù)，當(dāng)前庫存規(guī)模相當(dāng)于2013年9月的水平，即庫存規(guī)模跌回到了四年前的水平。從其動力上看，一些大城市預(yù)售證管控較為嚴(yán)厲，市場供應(yīng)相對偏弱。而對于一些中小城市來說，樓市相對火爆，進而也增強了去庫存的動力。

圖1  80城新建商品住宅庫存量

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數(shù)據(jù)來源：各地官方房地產(chǎn)信息網(wǎng)、CRIC、易居研究院

2、8成城市庫存低于去年同期水平

2017年7月，80個城市中，有19個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。其中合肥、惠州和珠海3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到47%、33%和25%。同時，80個城市中，有61個城市的庫存出現(xiàn)了同比下滑態(tài)勢，其中九江、杭州和滁州的同比跌幅較大，跌幅分別為53%、51%和45%。對于此類同比下跌的城市來說，本輪去庫存的效果較為明顯，部分城市則需要積極補庫存。

表1  80城新建商品住宅庫存量同比增幅排序

3、7月份呈現(xiàn)供小于求的態(tài)勢

2017年7月份，80個城市新建商品住宅月度新增供應(yīng)量為3251萬平方米，環(huán)比減少14%，同比減少16%。而新增成交量為3450萬平方米，環(huán)比減少10%，同比減少18%。7月樓市呈現(xiàn)供小于求的態(tài)勢。從今年1-7月份數(shù)據(jù)來看，成交指標(biāo)總體上比供應(yīng)指標(biāo)更為活躍。當(dāng)然供應(yīng)規(guī)模相對較小的很重要原因在于，部分城市對于高端樓盤預(yù)售證管控是較為嚴(yán)厲的。另外受限價政策的影響部分房企也暫時選擇了不拿預(yù)售證的策略。

圖2  80城新建商品住宅月度供求關(guān)系

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數(shù)據(jù)來源：各地官方房地產(chǎn)信息網(wǎng)、CRIC、易居研究院

（二）一、二、三四線城市分析

1、一線城市庫存略有上升

截至2017年7月底，一、二、三四線80個城市新建商品住宅庫存總量分別為2190、24484和13537萬平方米，環(huán)比增幅分別為1.9%、-0.5%和-0.8%，同比增幅分別為-24.2%、-9.8%和-11.1%。

從三類城市的庫存走勢來看，一線城市有所抬頭，而二線、三四線城市則依然有小幅下滑的態(tài)勢。究其原因，對于一線城市來說，庫存規(guī)模已降低到歷史底部，基本上接近2010年上半年的歷史最低水平，所以當(dāng)前繼續(xù)下跌的空間不大。而對于非限購二線城市、熱點三四線城市來說，當(dāng)前市場交易總體是活躍的，去庫存的動力較為強勁。

圖3  一、二、三四線城市新建商品住宅庫存量

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數(shù)據(jù)來源：各地官方房地產(chǎn)信息網(wǎng)、CRIC、易居研究院

二、存銷比開始步入上行通道

（一）80個城市分析

1、存銷比開始上升

我們定義：去庫存周期即存銷比=當(dāng)月新建商品住宅庫存面積/最近六個月新建商品住宅銷售面積平均值，其合理區(qū)間為12-16個月，高于該區(qū)間說明庫存規(guī)模偏大，低于該區(qū)間則說明庫存規(guī)模偏小。2017年7月份，80個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為10.5個月，這也意味著市場僅需10.5個月的時間就能消化完這些庫存，該數(shù)值相比6月份10.8個月減少了0.3個月的水平。

觀察歷史數(shù)據(jù)，目前存銷比在年初歷史低位的基礎(chǔ)上，呈現(xiàn)了略微反彈的跡象?？紤]到未來幾個月供應(yīng)規(guī)模有望增加，而成交指標(biāo)或因政策管控而繼續(xù)受抑制，所以綜合判斷，當(dāng)前住宅去庫存周期已走過了最低點，后續(xù)將步入小幅上行的通道。其含義是，去庫存周期拐點已來，今年下半年供不應(yīng)求的矛盾將得到較好地化解，這也有助于進一步穩(wěn)定房價。

圖4  80城新建商品住宅存銷比走勢

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數(shù)據(jù)來源：各地官方房地產(chǎn)信息網(wǎng)、CRIC、易居研究院

2、至少有30個三四線城市存銷比偏小

經(jīng)歷了本輪去庫存政策消化期，可以看出，有很多三四線城市的去庫存周期已經(jīng)明顯收窄，即存銷比較小。從80個城市的具體數(shù)值看，2017年7月滁州、九江、清遠(yuǎn)等城市的去庫存周期較小，且明顯低于12-16個月的合理區(qū)間。統(tǒng)計顯示，如果以12個月作為分界線，那么至少有30個三四線城市存銷比是低于或等于12個月的。這30個城市也是亟需供地和補庫存的城市。

表2  80城新建商品住宅存銷比排序（單位：月）

（二）一、二、三四線城市分析

1、二三四線城市存銷比繼續(xù)走低

2017年7月份，一、二、三四線80個城市新建商品住宅存銷比分別為10.2、10.7和10.2個月。相比6月份10.0、11.0和10.4個月的數(shù)值，一線城市有所擴大，而二線、三四線城市則有所收窄。

從三類城市存銷比的走勢圖來看，三四線城市的表現(xiàn)值得關(guān)注。過去三四線城市的去庫存周期相對較高，并因此形成了“市場分化”的現(xiàn)象。但這一輪樓市調(diào)控下，三四線城市基本面得到較好改變，這和外溢效應(yīng)積極釋放、購房預(yù)期不斷調(diào)整等因素有關(guān)。從數(shù)據(jù)上看，當(dāng)前三四線城市的去庫存周期甚至小于二線城市，充分說明其去庫存效果是較好的。

圖5  一、二、三四線城市新建商品住宅存銷比走勢

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數(shù)據(jù)來源：各地官方房地產(chǎn)信息網(wǎng)、CRIC、易居研究院

三、補庫存將形成兩條清晰路徑

2017年7月份80城去庫存延續(xù)了上半年的趨勢，去庫存效果總體較好。這充分體現(xiàn)了“房子是用來住的”政策導(dǎo)向，對于相關(guān)房企資金回籠也具有積極意義。當(dāng)然，隨著去庫存效果的逐漸顯現(xiàn)，部分城市庫存不足的風(fēng)險也開始暴露。基于當(dāng)前的政策改革和各地的實踐，預(yù)計下半年補庫存會形成兩條路徑：第一、對于去庫存周期或存銷比偏小的城市，土地供應(yīng)會明顯增加。部分三四線城市也有望積極增加供地。第二、對于一些熱點城市尤其是租賃市場活躍的城市，積極增加租賃用地以對沖購房市場壓力將成為主流選擇，進而也體現(xiàn)出長效發(fā)展機制的政策導(dǎo)向。

附注：

80個城市按一、二、三四線城市劃分如下：

一線城市：北京、上海、廣州和深圳。二線城市：哈爾濱、長春、沈陽、大連、天津、石家莊、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門、鄭州、武漢、長沙、貴陽、南寧、?？?/strong>、昆明、重慶、成都、西安、蘭州、西寧、呼和浩特、銀川和烏魯木齊。三四線城市：丹東、唐山、燕郊、香河、大廠、固安、張家口、煙臺、日照、濟寧、徐州、常州、無錫、江陰、昆山、南通、溫州、嘉興、舟山、金華、淮南、蚌埠、馬鞍山、滁州、泉州、晉江、莆田、九江、景德鎮(zhèn)、株洲、岳陽、常德、荊門、宜昌、珠海、東莞、佛山、惠州、清遠(yuǎn)、茂名、北海、柳州、三亞和洛陽。