機(jī)構(gòu)報(bào)告：樓市去庫(kù)存壓力加大

機(jī)構(gòu)報(bào)告顯示，樓市去庫(kù)存壓力有所增加，其中北京樓市去化周期升至17個(gè)月左右。專家指出，如果去化情況不及預(yù)期，開(kāi)發(fā)商庫(kù)存將進(jìn)一步積壓，資金鏈或面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。

去化周期延長(zhǎng)

中國(guó)社科院10日發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2019-2020）》指出，樓市期房存銷比由2016年的3.1年下降至2017年的2.8年和2018年的2.7年，但到2019年反彈至3.0年，期房去化壓力較之前有所增加。

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，樓市庫(kù)存持續(xù)上漲。11月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的20城批準(zhǔn)上市面積為2143.04萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲30.7%，同比上漲13.5%。北京、南京、武漢等熱點(diǎn)城市均呈現(xiàn)不同程度的上漲。以北京為例，2019年11月商品住宅庫(kù)存量1039.63萬(wàn)平方米，去化周期17.27個(gè)月。而2018年底，庫(kù)存面積為978.7萬(wàn)平方米，去化周期16.9個(gè)月；2017年庫(kù)存面積是646.59萬(wàn)平方米，去化周期14.98個(gè)月；2016年去化周期8.2個(gè)月；2015年去化周期為9.09個(gè)月；2014年庫(kù)存1112.23萬(wàn)平方米，去化周期為10.89個(gè)月。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國(guó)仕英表示，當(dāng)前北京的庫(kù)存量已接近2014年的水平，市場(chǎng)或再次轉(zhuǎn)向去庫(kù)存。

同策研究員首席分析師張宏偉認(rèn)為，一線城市和部分二線城市市場(chǎng)去化周期延長(zhǎng)主要和去化速度降低有關(guān)系，和絕對(duì)存量關(guān)系不大。

三四線城市壓力大

三四線城市的去庫(kù)存壓力可能更大。張宏偉認(rèn)為，一是過(guò)去兩三年間買(mǎi)房需求已被透支；二是從棚改的角度講，市場(chǎng)繼續(xù)增長(zhǎng)的推動(dòng)因素減少，三四線城市面臨需求動(dòng)力不足。

國(guó)仕英表示，隨著市場(chǎng)降溫及棚改等政策支持逐漸退出，三四線城市面臨著供需失衡問(wèn)題，尤其隨著市場(chǎng)熱度逐漸下滑，購(gòu)房者觀望情緒變濃，且大部分三四線城市作為人口凈流出城市，本地購(gòu)買(mǎi)力不足。供應(yīng)過(guò)多疊加購(gòu)買(mǎi)力不足導(dǎo)致庫(kù)存逐步攀升。

面對(duì)這種情況，國(guó)仕英建議，未來(lái)三四線城市政府要更謹(jǐn)慎控制供地節(jié)奏，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整，更新產(chǎn)業(yè)布局，推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。另外，開(kāi)發(fā)商要進(jìn)一步以優(yōu)惠促銷來(lái)吸引消費(fèi)者，拉動(dòng)項(xiàng)目去化率。

安徽工程大學(xué)副教授蔡書(shū)凱指出，未來(lái)需要繼續(xù)強(qiáng)化地方政府穩(wěn)定樓市的主體責(zé)任，進(jìn)一步理順中央與地方財(cái)政分配關(guān)系，嚴(yán)格控制部分城市土地供給，避免庫(kù)存高企。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。