易憲容：“5限”政策下 樓市“金九銀十”在分化

從2016年的930樓市調(diào)控政策出臺，到目前為止，國內(nèi)已在55個城市出臺超過160次強(qiáng)力行政性調(diào)控政策，而且到現(xiàn)在為止這種行政性樓市調(diào)控政策并沒有停止，有城市只要它們認(rèn)為需要還會再出臺房地產(chǎn)市場行政性調(diào)控政。當(dāng)然這些城市行政性樓市調(diào)控政策出臺，名義上是遏制樓市泡沫，實際可能是另一種房地產(chǎn)市場饑餓性的營銷。比如，最近武漢及長沙等正在出臺的樓市調(diào)控政策就是如此。

國內(nèi)各城市這一輪出臺了160多次樓市調(diào)控政策，主要是以行政性的方式為主。有限購、限貸、限交易、限價及限制“商改住”。至于這“5限”中，估計限制交易最能夠滿足政府所在達(dá)到的目標(biāo)。因為這樣可以把城市的房價固定在某個價位上。所謂限制交易就是指住房購買完成過戶登記之后，政府要求一定時間內(nèi)不得再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓交易，目前國內(nèi)有30多個城市出臺房地產(chǎn)限制交易政策，其中福州、廈門、青島、廣州、東莞等都規(guī)定，住房交易完成過戶登記后二年內(nèi)不得再次進(jìn)行市場轉(zhuǎn)讓交易；珠海、惠州等城市，限制交易年限高達(dá)三年；杭州則是對企業(yè)購買區(qū)域內(nèi)的住房，依照規(guī)定在取得產(chǎn)權(quán)證后的三年內(nèi)不得交易。河北保定部分地區(qū)在未來5年內(nèi)購買的住房不得交易，而在雄安新區(qū)內(nèi)部分住房則限制十年內(nèi)不得交易。但北京、上海、深圳等一線城市至今則沒有出臺住房的限制交易的政策。

可以說，這些行政性房地產(chǎn)調(diào)控的“5限”政策，除了限制交易很難找到規(guī)避的方式之外，只要房價在上漲，住房投資者都能夠找到規(guī)避這些行政限制的方式。所以，在“5限”的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，只有少數(shù)的一線城市“金九銀十”難以為繼。比如，在北京，無論是房地產(chǎn)開發(fā)商推出樓盤，還是二手房的交易都會不及2016年的瘋狂。但是對于其他城市來說，特別是對于一些三四線城市來說，其“金九銀十”的態(tài)勢則會空前。

其表現(xiàn)為，一是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，無論是上市公司還是非上市公司，特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的上市公司，今年上半年的業(yè)績增長基本上都表現(xiàn)為十分驚人，其增長幅度多以是創(chuàng)歷史最好記錄。

二是今年上半年的房地產(chǎn)市場景氣指標(biāo)還在增長。盡管有些指標(biāo)增長幅度有所減小，但整個增長態(tài)勢并沒有改變。比如，絕大多數(shù)城市的房價還在上漲，住房銷售金額及銷售面積還在增長，特別是中部地區(qū)，其銷售面積增長達(dá)到30%以上，住房銷售金額增長達(dá)到40%以上。所以，就當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場態(tài)勢來看，今年國內(nèi)住房銷售面積及銷售金額增長仍然要創(chuàng)歷史記錄基本上。

四是由于住房銷售增長還在持續(xù)，不少城市的住房庫存已經(jīng)回到4年前的水平。新浪財經(jīng)報道，截至7月底，80個城市新建商品住宅庫存問題40，211萬平方米，按月減少0.5%，按年減少11.1%。這個庫存數(shù)目相當(dāng)于2013年9月的水平。也就是說，這些城市的現(xiàn)有的住房庫存規(guī)?；氐搅?年前水平，住房市場不存在去庫存問題了。所以，當(dāng)前不少三四城市的住房市場不是去庫存的問題，而是加快增加土地供給，加快房地產(chǎn)開發(fā)的問題。所以，對于這些城市來說，正在出現(xiàn)歷史上最輝煌的“金九銀十”。

五是正因為不少城市住房市場繁榮，房地產(chǎn)開發(fā)熱火朝天，地方政府也在快速增加土地供應(yīng)，尤其是今年房價在持續(xù)上漲的三四線城市。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，今年上半年，全國200多個三、四線城市合計成交土地金額比2016年同期上漲了42.6%，土地市場平均溢價率為40%，刷新歷史記錄。

六是當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場繁榮的根源還得回到國內(nèi)銀行信貸增長這個源頭上來?？梢哉f，2016年國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格上漲的瘋狂，房地產(chǎn)市場的繁榮創(chuàng)歷史最高水平，完全是通過國內(nèi)銀行住房貸款快速增長來推動的。而2009年之前，國內(nèi)居民住戶貸款增長每年不會越過2萬億元，但僅是2016年國內(nèi)居民住戶貸款增長5.9萬億元，住房按揭貸款增長幅度達(dá)46%以上。對于這種情況，2017年并沒有因為出臺一系列的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策有所收斂，反之局面更為嚴(yán)峻。

2017年1-6月底國內(nèi)居民住戶貸款余額達(dá)到36.7萬億元，凈增加3.1萬億元。其增量不僅沒有低2016年，而且住房貸款結(jié)構(gòu)也發(fā)生了較大變化。也就是居民短期消費(fèi)貸款，2016年全年增長8000億元，但今年上半年就增加8100億元。這意味著什么？意味著在一些城市住房按揭貸款首付比例上升，按揭貸款利率上升的情況下，特別是第二套住房按揭貸款首付及貸款利率快速上升之后，一些城市居民正在通過“房抵貸”涌入房地產(chǎn)市場。這種情況在一線城市及二線熱點(diǎn)城市開始普遍流行。也就是說，只要房價還在上漲，住房投資者總是能夠找到規(guī)避這種行政性限制的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，只不過增加住房投資者些許投資成本而已。這也意味著政府的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策企圖既要擠出房地產(chǎn)泡沫又要穩(wěn)定房價這雙重相悖的政策目標(biāo)是不可能同時達(dá)到的。

正是從這幾個方面來看，盡管一線城市房地產(chǎn)市場的“金九銀十”今年將有所淡然，但對國內(nèi)絕大多數(shù)三四線城市來說，房地產(chǎn)市場的“金九銀十”真正到來，這些城市的房地產(chǎn)市場繁榮正在創(chuàng)歷史最好水平。而且，對于許多地方政府來說，一旦看到住房市場銷售有所下降，或是會出臺另類的對房地產(chǎn)調(diào)控松綁政策，或是又會出臺名義上是房地產(chǎn)市場調(diào)控實際上房地產(chǎn)饑餓營銷政策?？梢姡袊姆康禺a(chǎn)市場發(fā)展不把其風(fēng)險全部轉(zhuǎn)移到國內(nèi)居民手上是不會停止的！

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。