征收房地產(chǎn)稅如何合理估值

房地產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅如何改革？財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷日前在《黨的十九大報(bào)告輔導(dǎo)讀本》中撰文回答了上述問題。這篇名為《加快建立現(xiàn)代財(cái)政制度》的文章描繪了十九大之后的財(cái)稅改革藍(lán)圖。

樓市議題向來是民生焦點(diǎn)，而房地產(chǎn)稅問題又是焦點(diǎn)中的焦點(diǎn)。在房地產(chǎn)稅方面，肖捷首次提出按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。

“房產(chǎn)稅”與“房?jī)r(jià)”如何厘清關(guān)系成為正相關(guān)命題，無論民間還是政府都有著激烈討論。民間討論最核心的議題是房地產(chǎn)稅對(duì)目前的樓市和房?jī)r(jià)到底會(huì)有什么影響。而政府則需要完成稅改對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期管理。

此前業(yè)內(nèi)達(dá)成共識(shí)的按評(píng)估值征稅首次明確。而圍繞如何估值，依然尚無定論。按理說，房屋的評(píng)估值應(yīng)是房屋市場(chǎng)價(jià)值，而非房產(chǎn)原值即購房時(shí)價(jià)格，但由于近些年房?jī)r(jià)上漲較快，最終評(píng)估值很有可能推升納稅成本。

住房市場(chǎng)化，開啟了中國樓市近十年的大牛市。長(zhǎng)期以來，一線城市及部分熱門二線城市，一直有可觀的人口凈流入；人往哪里走，錢就往哪里走，這些城市吸引廣義貨幣M2流入活躍；再加上大城市偏緊的土地供應(yīng)，所以，這些城市的房?jī)r(jià)一直堅(jiān)挺。

有專家建議，房屋評(píng)估值應(yīng)該以市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)，并適當(dāng)?shù)陀谑袌?chǎng)價(jià)值，同時(shí)保持一定時(shí)期內(nèi)的穩(wěn)定。如果房屋估值過高，房地產(chǎn)稅征收是否可以給予折扣成為新的探索方向。

估值收稅能否有效“量化標(biāo)準(zhǔn)”與每一位納稅者休戚相關(guān)。自房地產(chǎn)稅傳言甚囂塵上，關(guān)于房地產(chǎn)稅的討論就無比細(xì)致，甚至具體到每戶多少平方米，家庭幾套房，試用什么樣的人群，以及不同城市可能不同稅率，這也與本次肖捷表態(tài)的“分步授權(quán)”相暗合。

不管問題如何討論，主流輿論私下都藏著一種焦慮情緒，最普遍的是擔(dān)心房地產(chǎn)稅形成新的稅收負(fù)擔(dān)，同時(shí)造成相當(dāng)部分中產(chǎn)階層的財(cái)富流失，因此對(duì)于首次明確的估值收稅十分敏感。

圍繞房地產(chǎn)稅的焦慮和誤解很容易扭曲制度設(shè)計(jì)的初衷。房地產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)本意是完善在此之前相對(duì)混亂的稅制體系，通過規(guī)范稅制促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。從2015年開始，中央大幅推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度，目的也是為了最終規(guī)范稅制。

不斷重申頂層設(shè)計(jì)先要能夠澄清市場(chǎng)和民間誤解，更重要的是，如此重要的財(cái)稅政策的設(shè)計(jì)要更加審慎，要做好前期的理論配合和實(shí)地調(diào)研。

目前在幾個(gè)城市試點(diǎn)的“房產(chǎn)稅”并非真正意義上的房地產(chǎn)稅，且效果并不理想，說明它與當(dāng)下中國實(shí)際情況的匹配度可能還不高。眼下真正的房地產(chǎn)稅落地的預(yù)期越來越強(qiáng)，正是這項(xiàng)關(guān)鍵稅改完成制度設(shè)計(jì)初衷的關(guān)鍵時(shí)刻。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。