滬深調(diào)整住宅“7090政策”，樓市大招“在路上”？

深圳將取消執(zhí)行多年的“7090政策”。

日前網(wǎng)絡(luò)流傳一張文件圖片，顯示為深圳市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于停止執(zhí)行《關(guān)于按照國家政策執(zhí)行住宅戶型比例要求的通知》的通知。

記者獲得的這份網(wǎng)傳文件顯示，經(jīng)相關(guān)會(huì)議審議通過，并報(bào)請(qǐng)相關(guān)部門審查，《關(guān)于按照國家政策執(zhí)行住宅戶型比例要求的通知》（深規(guī)土〔2010〕688 號(hào)）已廢止。

對(duì)此，深圳市規(guī)劃和自然資源局相關(guān)人士向記者證實(shí)，該文件內(nèi)容屬實(shí)。

“該文件核心內(nèi)容為，經(jīng)會(huì)議審議，廢止此前另一份文件。至于廢止的內(nèi)容是什么，需要參考并查閱另一份文件。”前述人士稱。

公開資料顯示，深規(guī)土〔2010〕668號(hào)文主要內(nèi)容包括，深圳將按照國家政策控制住宅戶型結(jié)構(gòu)比例，即單套住房建筑面積90平方米以內(nèi)住房面積所占比重，須達(dá)到住宅面積70%以上，并按照全市總量平衡原則落實(shí)。

業(yè)內(nèi)人士表示，上述文件所提要求，與2006年建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》有關(guān)：該《意見》明確，新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到70%以上。克而瑞研究中心分析師指出，該標(biāo)準(zhǔn)被業(yè)內(nèi)簡稱為“7090政策”。

多位分析師認(rèn)為，深圳取消“7090政策”，符合當(dāng)前市場環(huán)境變化及未來走向，該措施的調(diào)整有其必要性。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，從出臺(tái)“7090政策”的背景及擬達(dá)到的目標(biāo)來看，該舉措是在當(dāng)時(shí)條件下，從供給端進(jìn)行的調(diào)適，以更好匹配當(dāng)時(shí)市場需求。而依照當(dāng)前及未來走向，按照“保障+市場”的供給新體系，未來剛需家庭的購房主要通過配售型保障性住房解決，商品住房將滿足改善型住房需求。

在此背景下，商品房市場繼續(xù)執(zhí)行“7090政策”的必要性有所下降。同時(shí)，目前新建商品房市場有支付能力的需求，也主要是改善型需求。

“另外，剛需很大一部分可通過二手住房市場解決。在‘7090政策’執(zhí)行多年，存量房市場規(guī)模足夠大的情況下，市場上有充足的中小戶型房源可供選擇，而且這些房源多數(shù)在中心區(qū)，有學(xué)位和交通優(yōu)勢，總價(jià)可控、單價(jià)較低。新增住宅供地繼續(xù)執(zhí)行該政策，難以匹配高地價(jià)下新房市場的需求。”李宇嘉表示。

事實(shí)上，深圳取消“7090政策”之前，上海不久前在土地出讓環(huán)節(jié)也對(duì)“7090政策”做出了調(diào)整。

上海今年一批第二輪出讓的6宗地塊，這幾宗地塊中小套型標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化：多層住宅建筑面積不大于100平方米、小高層住宅建筑面積不大于110平方米、高層住宅建筑面積不大于120平方米。

分析人士表示，在“7090政策”下，上海中小套型住宅設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)之前主要為：多層住宅建筑面積不大于90平方米、小高層住宅建筑面積不大于95平方米、高層住宅建筑面積不大于100平方米。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，“7090政策”發(fā)布年限較長，廢除不意味著要全部推翻既有思路，而是做出優(yōu)化調(diào)整。這種調(diào)整，既與政策本身有效期到期有關(guān)，同時(shí)也會(huì)結(jié)合當(dāng)前促進(jìn)改善型需求的方向做出調(diào)整。

“近期多地對(duì)此類政策做出的調(diào)整，通俗而言，就是從供給端鼓勵(lì)開發(fā)建設(shè)優(yōu)質(zhì)的‘大房子’。這總體上體現(xiàn)了‘人房地錢’的思路，即基于‘人’需求的變化，在‘房’和‘地’上積極做出調(diào)整和優(yōu)化。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

李宇嘉也認(rèn)為，這些舉措有助于提升房屋品質(zhì)，可使單位用地的房源價(jià)值變得更大，有利于提振房企拿地積極性。

就該政策調(diào)整向市場傳遞出的信號(hào)，分析人士認(rèn)為，去年以來一線城市出臺(tái)了不少政策，對(duì)此前過熱時(shí)期的嚴(yán)厲政策進(jìn)行松動(dòng)，但主要是針對(duì)性需求側(cè)的政策進(jìn)行調(diào)整；而類似住宅戶型結(jié)構(gòu)的政策，則是從供給側(cè)展開。

“這意味著供給側(cè)的政策松動(dòng)，在此前土地限價(jià)政策基礎(chǔ)上，又增加了新的方向。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。

值得一提的是，深圳將取消“7090政策”之際，市場上對(duì)于房地產(chǎn)市場政策或進(jìn)行調(diào)整的預(yù)期，開始走強(qiáng)。

日前有媒體報(bào)道，稱一線城市非核心區(qū)域的限購政策有可能取消，但目前可能還處于研究階段，另外，融資協(xié)調(diào)機(jī)制正在加緊落地。

對(duì)此，一家中型房企管理層表示，樓市持續(xù)低迷，也許是政策可能會(huì)做出調(diào)整的重要前提。

“從我們觀察到的情況來看，一季度市場成交并不樂觀，企業(yè)在資金周轉(zhuǎn)上，面臨不小的壓力。如果能出臺(tái)清晰有力的房地產(chǎn)政策，對(duì)于穩(wěn)樓市將產(chǎn)生積極的作用。”上述中型房企管理層說。

另一位TOP10房企管理層向記者表示， 今年一季度市場成交的低迷，是市場去年四季度的延續(xù)，這種調(diào)整，預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。但同時(shí)應(yīng)注意到，市場、政策和企業(yè)等不同層面，接下來可能會(huì)出現(xiàn)一些新的變化和調(diào)整。

“從政策方面來看，今年相關(guān)部門已出臺(tái)不少穩(wěn)樓市政策，如房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制等措施，可以看到政策從指導(dǎo)性政策向操作性政策方向?qū)捤桑叩目蓤?zhí)行性與落地性更強(qiáng)，相信這些措施將對(duì)市場產(chǎn)生積極影響。從目前情況來看，市場可能會(huì)出現(xiàn)緩慢的復(fù)蘇，但后市走向如何，仍有待進(jìn)一步觀察。”前述大型房企管理層表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。