房地產(chǎn)去庫存或?qū)⒎糯笳?房貸利息可抵個(gè)稅

房地產(chǎn)市場再傳去庫存利好消息。近兩日，有關(guān)“房貸利息抵個(gè)稅”的討論甚囂塵上。

“房貸利息抵個(gè)稅”其實(shí)是近期“個(gè)人所得稅改革方案已經(jīng)成型”的衍生，個(gè)稅改革的方向就是家庭綜合計(jì)征，“完善稅前扣除”是題中之義，而所謂的“房貸抵稅”就是在家庭收入計(jì)稅時(shí)增加“住房按揭貸款利息支出等專項(xiàng)扣除項(xiàng)目”。

近年，中國經(jīng)濟(jì)增速已進(jìn)入平緩下滑期，中央層面多次強(qiáng)調(diào)需要加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，在社會中倡導(dǎo)大消費(fèi)時(shí)代，由原有的投資驅(qū)動轉(zhuǎn)向消費(fèi)創(chuàng)新。一方面是通過營改增等方式設(shè)法降低企業(yè)稅負(fù)，幫助企業(yè)更高效率運(yùn)行，以及投資者更有效地進(jìn)入各種投資領(lǐng)域。另一方面則是一邊提高居民收入水平，一邊加快個(gè)人所得稅改革。

CRIC研究員謝揚(yáng)春認(rèn)為，此次個(gè)稅改革，可能全面引入現(xiàn)在世界各國實(shí)行的綜合所得稅制，除對個(gè)人設(shè)定免征額或扣除費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整外，還要綜合考慮家庭合理支出，就包括了撫養(yǎng)子女、贍養(yǎng)父母費(fèi)用以及家庭住房費(fèi)用等。一般而言，是指在計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)，將房貸產(chǎn)生的利息作為稅前減除項(xiàng)扣除，對扣除后的收入部分征個(gè)人所得稅。所謂“房貸利息抵稅”是由此而來。但這又完全不同于1998年時(shí)上海等地方實(shí)施的“購房退稅”措施，政策背景和技術(shù)操作都完全不同。

謝揚(yáng)春表示，從國外實(shí)施經(jīng)驗(yàn)來看，個(gè)人所得稅按家庭綜合計(jì)征最有利于社會中產(chǎn)階層，這部分人群能從改革中真正“減稅”；而對于低收入人群變化較小、高收入人群敏感度不高。對于中產(chǎn)階層來說，在收入水平一定的情況下，將房貸利息抵個(gè)稅，再加上其他撫養(yǎng)子女、贍養(yǎng)老人等減扣項(xiàng)，有可能將直接全部免繳個(gè)人所得稅，變相增加家庭收入、提高消費(fèi)能力。具體到房地產(chǎn)，一旦房貸產(chǎn)生的利息作為稅前減除項(xiàng)扣除，會顯著刺激中端改善住房需求釋放。

亞豪市場總監(jiān)郭毅也認(rèn)為，中高端房產(chǎn)的購房客群多為中產(chǎn)階層及財(cái)富階層，其收入較高，因此繳納的個(gè)稅也更高，如果年薪達(dá)到百萬級，個(gè)稅將占到收入的25%。將房貸利息納入個(gè)稅扣除范圍后，意味著每月實(shí)得收入大幅增加，支付能力也因此得以加強(qiáng)，助推這類人群有動力購買總價(jià)更高、品質(zhì)更好的商品房。因此，該項(xiàng)政策如果得以落實(shí)，在北京樓市未來“泛豪化”的背景下，將更有效地起到拉動需求、促進(jìn)消費(fèi)的作用。

郭毅表示，三四線城市目前尚處于房價(jià)洼地，該項(xiàng)政策的實(shí)施，有利于在一線及一線半城市工作的白領(lǐng)回鄉(xiāng)置業(yè)，無論是為改善父母住房條件，還是出于資產(chǎn)配置目的，在三四線城市的房價(jià)低谷期置業(yè)，抵扣的卻是大城市高收入下的高個(gè)稅，從投入產(chǎn)出比角度衡量更為合理，也將成為購房者的選擇之一。

郭毅認(rèn)為，該做法可以一手托樓市一手托銀行。將房產(chǎn)利息納入個(gè)稅抵扣范圍，意味著貸款期越長，抵扣個(gè)稅的時(shí)限越長，實(shí)得收入的增加也就越多。該政策的頒布，將一方面促使購房者降低首付支付比例，更多采用銀行貸款方式購房，同時(shí)也會減少提前還款的可能。購房透支型消費(fèi)的增多，不僅利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場交易量回暖，也有助于提升銀行系統(tǒng)的利潤率，可謂是多贏之舉。

不過，謝揚(yáng)春表示，雖然個(gè)人所得稅改革是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，也是勢在必行的一項(xiàng)改革。但由于操作層面上計(jì)算十分復(fù)雜，而個(gè)稅改革法律的調(diào)整和修訂也需要較長過程。因此，在個(gè)稅改革的道路上依然困難重重，實(shí)施起來需要從長計(jì)議，兩三年內(nèi)不應(yīng)對此有太多奢望。

原財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康稱，房貸利息抵個(gè)稅，確有相關(guān)的研究方向，但具體時(shí)間未定。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。